نص القانون رقم 164 لسنة 2025 بإنهاء الايجار القديم:
إصدار القانون رقم 164 لسنة 2025 في مصر، وهو قانون يهدف إلى تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وتعديل بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن القديمة. يركز هذا القانون على إنهاء ما يُعرف بـ “الإيجار القديم” بشكل تدريجي، وتحقيق توازن أكبر بين حقوق المالك والمستأجر.
فيما يلي أبرز النقاط التي يتناولها القانون الجديد:
الفئات التي يشملها القانون
يسري هذا القانون على:
- الأماكن المؤجرة لغرض السكن.
- الأماكن المؤجرة لأشخاص طبيعيين لغير غرض السكن (مثل المحلات التجارية).
- يشترط أن تكون هذه العقود خاضعة للقانونين رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981.
- لا يسري القانون على العقود المحررة بعد عام 1996 والتي تخضع لأحكام القانون المدني.
نهاية عقود الإيجار القديمة.
حدد القانون فترات زمنية محددة لإنهاء عقود الإيجار القديمة:
- عقود الإيجار السكنية: تنتهي بعد 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
- عقود الإيجار لغير غرض السكن: تنتهي بعد 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
- يُمكن للطرفين الاتفاق على إنهاء العقد قبل هذه المواعيد بالتراضي.
تحديد وزيادة القيمة الإيجارية:
وضع القانون الجديد آلية لزيادة القيمة الإيجارية بشكل تدريجي:
- تشكيل لجان: سيتم تشكيل لجان في كل محافظة لتقسيم المناطق إلى:
* مناطق متميزة.
* مناطق متوسطة.
* مناطق اقتصادية.
* زيادة الإيجار: تم تحديد قيم زيادة مؤقتة لحين انتهاء عمل هذه اللجان:
– الأماكن السكنية: تختلف الزيادة حسب تصنيف المنطقة. ففي المناطق المتميزة قد تصل الزيادة إلى 20 ضعفًا للقيمة الحالية بحد أدنى 1000 جنيه، وفي المناطق المتوسطة والاقتصادية قد تصل إلى 10 أضعاف بحد أدنى يتراوح بين 250 و400 جنيه.
– الأماكن لغير غرض السكن (تجارية/إدارية): تزداد القيمة الإيجارية إلى 5 أمثال القيمة الحالية.
– زيادة سنوية دورية: ستتم زيادة القيمة الإيجارية المحددة سنويًا بنسبة 15% بصفة دورية.
يهدف القانون إلى تحقيق العدالة بين المؤجرين والمستأجرين، وإنهاء حالة الجمود الإيجاري التي استمرت لعقود، مع توفير فترة انتقالية كافية للمستأجرين لتوفيق أوضاعهم. كما تعهدت الحكومة بتوفير بدائل سكنية للفئات الأولى بالرعاية قبل انتهاء الفترة الانتقالية.
نص القانون رقم 164 لسنة 2025
كما تم نشره في الجريدة الرسمية.
قانون رقم ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥
بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
باسم الشعب
رئيس الجمهورية
قرر مجلس النواب القانون الآتي نصه، وقد أصدرناه:
مادة (١):
تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقًا لأحكام القانونين رقمي ٤٩ لسنة ١٩٧٧ في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و ١٣٦ لسنة ١٩٨١ في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
مادة (٢):
تنتهي عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكنى بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهي عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.
مادة (٣):
تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة، متوسطة، اقتصادية، على أن يراعى في التقسيم المعايير والضوابط الآتية:
١- الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار.
٢- مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة.
٣- المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق.
٤- شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.
٥- القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم ١٩٦ لسنة ٢٠٠٨، الكائنة في ذات المنطقة.
ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان.
وتنتهي هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون، ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء مد مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة، ويصدر قرار من المحافظ المختص بالهيئة إليه للجان يتم نشره في الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة.
مادة (٤):
اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون والكائنة في المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتان وخمسون جنيهًا للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية.
ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (٣) من هذا القانون من أعمالها، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع مائتين وخمسين جنيهًا شهريًا، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءًا من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (٣) من هذا القانون بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استُحقت عنها.
مادة (٥):
اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.
مادة (٦):
تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين (٤، ٥) من هذا القانون سنويًا بصفة دورية بنسبة (١٥٪).
مادة (٧):
مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (١٨) من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبينة في المادة (٢) من هذا القانون، أو في حال تحقق أي من الحالتين الآتيتين:
١- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار للمكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
٢- إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض.
ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقًا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه.
مادة (٨):
مع عدم الإخلال بحكم المادتين (٢ و ٧) من هذا القانون، يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقًا لأحكام القانونين رقمي ٤٩ لسنة ١٩٧٧، و ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليهما، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود في المادة (٢) من هذا القانون، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقًا به إقرار إخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة.
ويصدر مجلس الوزراء بناءً على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال شهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون قرارًا بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقي الطلبات والبت فيها، وترتيب أولويات التخصيص وجهات الدولة المنوط بها تخصيص الوحدات المتاحة، وتلتزم الجهات المشار إليها بعرض الوحدات المتاحة لديها وتحديد ترتيب الأولويات على مجلس الوزراء لاعتمادها، على أن يتم الالتزام بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلي للوحدة السكنية الذي تحرر له عقد إيجار من المالك أو المؤجر ابتداءً، وكذلك لزوجه الذي امتد إليه العقد قبل العمل بأحكام هذا القانون، وذلك قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة المحددة بالمادة (٢) من هذا القانون.
وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخصيص وحدة، بمجرد تقدمه بطلب مرفقًا به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة المشار إليه بالفقرة الأولى من هذه المادة، على أن يراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة، وتُحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.
مادة (٩):
مع عدم الإخلال بحكم المادة (٢) من هذا القانون، تلغى القوانين أرقام ٤٩ لسنة ١٩٧٧ في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و ١٣٦ لسنة ١٩٨١ في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و ٤ لسنة ١٩٩٦ بتعديل الفقرة الثانية من المادة (٢٩) من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية اعتبارًا من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون.
ويلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون.
مادة (١٠):
يُنشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويُعمل به اعتبارًا من اليوم التالي لتاريخ نشره.
يبصم هذا القانون بخاتم الدولة، ويُنفذ كقانون من قوانينها.
صدر برئاسة الجمهورية في ١ صفر سنة ١٤٤٧هـ.
(الموافق: ٤ أغسطس سنة ٢٠٢٥م).
عبد الفتاح السيسي
